부동산 대출 규제 정리

부동산-대출-규제

 

부동산 대출 규제가 또 바뀌었다는데, 은행에서 얼마나 빌릴 수 있을지 막막하실 텐데요. 오늘은 바뀐 부동산 대출 규제 내용을 쉽게 설명해 드리겠습니다.

 

 

1. 주택담보대출 한도 규제

 

주택 담보대출 한도는 쉽게 말해 "내가 사려는 집값의 몇%까지 대출이 가능한가(LTV)"를 뜻합니다.

 

정부가 부동산 시장의 과열을 막기 위해 대출 한도를 줄인 건데요.

 

그렇다면 LTV 한도가 어떻게 바뀌었냐를 알아야 하죠. (LTV 한도=대출 한도로 생각하시면 됩니다)

 

1. 비규제지역LTV

• LTV가 높아 현재는 집값의 70%까지 대출이 가능합니다.
• 예시) 5억 원짜리 집을 사면 최대 3억 5천만 원(5억×70%)까지 빌릴 수 있습니다.

 

2. 규제지역 LTV(투기 과열, 조정 대상 지역)

• 부동산 과열을 막기 위해 LTV가 낮게 설정되었습니다.
• 서울 강남구, 서초구, 송파구, 용산구 4곳

집값 (규제지역)	주택담보대출 최대한도
9억 원 이하 구간	집값의 50%까지
9억 원 초과 구간	집값의 30%까지
15억 원 초과 아파트	대출 금지

 

비규제 지역과 규제 지역은 부동산테크(rtech.or.kr) 홈페이지에서 확인할 수 있습니다.

 

2. 다주택자 대출 전면 금지

 

이미 집을 가진 사람들의 투기 수요를 억제하기 위해, 다주택자에 대한 대출 규제가 강화되었는데요.

 

규제 내용은 아래와 같습니다.

# 2주택 이상 소유자: 수도권 및 규제지역에서 집을 더 사기 위한 주택 담보대출은 아예 금지됩니다.

 

# 1주택 소유자: 기존 집을 팔지 않고 새로운 집을 살 때는 주택 담보대출이 제한됩니다. 다만, 6개월 안에 기존 집을 판다는 조건을 걸면 추가 대출이 가능합니다.

 

※ 비규제 지역에서는 여전히 다주택자도 주택 담보대출을 받을 수 있습니다.

 

생애 최초 주택 구매자 혜택 조정

 

처음으로 주택을 구매하는 무주택자에게 적용되었던 여러 가지 우대 혜택들이 조정되었는데요. 

 

1. LTV 최대한도 80%➡️70%

 

원래 생애 최초 주택 구매자는 지역이나 주택 가격에 관계없이 LTV 한도가 최대 80%까지 우대되었습니다. 하지만 2025년 6월 28일부터 수도권 및 규제지역에서는 70%로 축소되었습니다.

 

2. 전입 의무 부과

 

이전에는 생애 최초 주택 구매자에게는 별도의 전입 의무가 없었습니다.

 

하지만 2025년 6월 28일부터는 수도권 및 규제지역에서 주택 담보대출을 받은 생애 최초 주택 구매자에게 6개월 이내에 해당 주택으로 전입해야 하는 의무가 부과되었는데요.

 

이는 대출을 이용해 집을 산 후 실거주하지 않고, 세입자를 들여 갭투자를 하는 것을 막기 위함입니다.

 

※ 비규제 지역의 경우 ➡️ 전입 의무가 없고, LTV 최대한도도 80%로 유지됩니다.

 

3. 스트레스 DSR 3단계 시행

 

스트레스 DSR 3단계를 확인하려면, 먼저 DSR에 대해서 아셔야 하는데요. 

 

<DSR> = 내가 주택 담보대출을 포함해 1년간 갚아야 할 모든 대출금과 이자가 내 세전 연봉의 40%를 넘기면 안 되는 규제입니다.

 

# DSR 계산 예시

• 내 상황:
  • 연 소득: 5,000만 원
  • DSR 한도: 40% (은행 기준)
• DSR 규제:
  • 1년 동안 갚아야 할 모든 빚의 원리금 합계가 2,000만 원(5,000만×40%)을 넘으면 대출이 불가능

 

스트레스 DSR은 단순히 현재의 금리만으로 대출 한도를 계산하는 것이 아닙니다. 미래에 금리가 오를 경우를 가정해서 대출자의 상환 능력을 평가하는 제도인데요.

 

즉, 앞으로 금리가 오를 것을 대비해서 대출 한도를 정하겠다는 뜻입니다.

DSR계산

그래서 현재 시행되는 스트레스 DSR은 여러분의 DSR을 계산할 때, 실제 금리에 1.50%를 가산하여 DSR을 산정합니다.

 

기존에 대출 금리가 4%였더라도, DSR을 계산할 때는 5.5%(4%+1.5%)를 대출 금리로 가정하여 계산하게 됩니다.

 

금리가 올라간 것으로 가정하기 때문에, 갚아야 할 이자가 더 많아져서 대출 한도가 줄어드는 거죠.

 

앞서 설명했던 DSR 예시에 적용하면,

 

내 세전 연 소득 5000만 원, 내가 1년간 갚아야 할 (대출금+이자=2000만 원)이라면
원래는 5천만 원의 40%인 2천만 원까지 딱 돼서 DSR 한도를 딱 맞췄죠.

하지만, 현재는 (대출금+이자+1.5%의 가상 이자)로 계산하기 때문에
DSR 한도를 넘어서게 되고, 주택 담보대출을 받을 수 없는 겁니다.

 

4. 총정리

 

현재 적용되는 이러한 부동산 대출 규제는 어떤 의미일까요?

 

이는 무리한 대출을 막아 가계 재정을 지키고, 투기성 구매를 억제하여 시장을 안정화하려는 정부의 의지가 담겨있습니다.

 

 

따라서 바뀐 대출 규제 내용을 잘 이해하고, 집을 구매할 때는 꼼꼼하게 대출 계획을 세워야 하는데요.

 

대출 한도가 전체적으로 줄어든 만큼, 자산의 안정성을 확보할 수 있는 기회이기도 합니다.